Cos’è un mutuo prima casa
Il mutuo prima casa o mutuo immobiliare è un contratto di prestito con il quale il mutuante (chi da in prestito, solitamente una banca) cede al mutuatario (chi prende in prestito, quindi il cliente) una certa somma con un vincolo di destinazione (l’acquisto di un immobile).
Alla base del mutuo immobiliare c’è una garanzia reale costituita dall’ipoteca sull’immobile.
Prima casa significa l’immobile dove ha la residenza il sottoscrittore.
Il mutuo prima casa ha un vantaggio fiscale, l’imposta sostitutiva dovuta dal contribuente titolare dell’immobile oggetto di mutuo è calcolata allo 0,25% dell’importo finanziato, negli altri casi è calcolata al 2%.
L’imposta è trattenuta direttamente dall’istituto di credito a titolo di sostituto d’imposta.
Nel contratto di mutuo possono intervenire altre figure oltre al mutuatario:
- cointestatario: si intesterà il mutuo assieme al mutuatario;
- garante: garantisce la solvibilità del mutuatario con il proprio reddito ma non si intesta il mutuo;
- terzo datore d’ipoteca: è titolare dell’immobile e accetta l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del mutuo.
La richiesta di mutuo prima casa è una pratica abbastanza complessa, può essere fatta tramite la propria banca oppure online, in ogni caso è necessario avere determinati requisiti.
Uno degli aspetti fondamentali è che l’immobile oggetto di acquisto sia in regola e quindi non vi siano abusi edilizi.
Altro aspetto fondamentale è il reddito, deve essere sufficiente a sostenere la rata e allo stesso tempo permettere una vita dignitosa al mutuatario richiedente mutuo.
L’importo richiesto può essere fino all 80% del prezzo di acquisto, per i giovani di età inferiore ai 35 anni si può arrivare al 95%.
Altri tipi di mutuo
- per ristrutturazione: si richiede per ristrutturare un immobile;
- per completamento: è concesso nel caso in cui l’immobile abbia solamente le mura esterne ed il tetto e va completato;
- liquidità: è un mutuo senza vincolo di destinazione è un ibrido tra mutuo ipotecario e prestito personale;
- chirografario: in questo mutuo non vi è ipoteca sull’immobile, la garanzia è costituita dal patrimonio personale del mutuatario che firma il contratto;
- surroga: passati 6 mesi dalla stipula del contatto di mutuo il mutuatario può chiedere la surroga verso altro istituto che concederà pari importo, probabilmente ad un tasso più conveniente, senza costi;
- sostituzione: è una alternativa alla surroga, passati 6 mesi è possibile chiedere la sostituzione, si può chiedere fino ad un 25% in più del debito residuo, ad un tasso probabilmente più conveniente, il cliente deve sostenere i costi del passaggio, quali perizia, istruttoria, polizza incendio e scoppio, atto di mutuo.
Documenti mutuo
Possiamo suddividere i documenti necessari a richiedere un mutuo prima casa in tre blocchi.
Documenti personali:
- documento d’identità o patente
- codice fiscale o tessera sanitaria
- Certificato di stato di famiglia
- Certificato di residenza
- sunto di matrimonio (in caso di regime di separazione dei beni)
Documenti reddituali:
- Modello unico personale ultimi due anni
- Ricevuta di presentazione del/i Modello/i Unico/i richiesto/i ultimi due anni
- Ultimo modello CUD completo o riepilogativo annuo / cedolino rilasciato dall’ente pensionistico
- ultime tre buste paga
Documenti Immobile:
- Preliminare di acquisto / Compromesso
- Planimetria catastale + eventuali pertinenze (box/cantina)
- Atto di provenienza
- Visura Catastale
Se si possiedono più banche possono essere richiesti gli estratti conto degli ultimi 6 mesi e l’evidenza del saldo prezzo.
A discrezione dell’istituto bancario possono essere richiesti ulteriori documenti qualora sia necessario.
Costi del mutuo
Il mutuo prevede una serie di costi il cui valore cambia tra i vari istituti bancari, vediamo quali sono:
- Tasso d’interesse: Il tasso d’interesse può essere fisso o variabile, è uno dei costi più importanti di un mutuo. Il tasso d’interesse è composto dallo spred (guadagno della banca) più l’euribor o l’eurirs a seconda che si tratti di tasso variabile o fisso;
- perizia: un tecnico esegue la perizia sull’immobile oggetto di mutuo, verifica la regolarità dell’edificio e ne stima il prezzo, in caso di ristrutturazione o completamento eseguirà la perizia più volte visto che questa tipologia di mutui prevede l’erogazione a tranche;
- istruttoria: l’istituto procede ad una serie di verifiche sia sui documenti ricevuti sia presso la centrale rischi al fine di determinare la solvibilità del mutuatario;
- imposta sostitutiva: come detto precedentemente può essere dello 0,25% per la prima casa o del 2% negli altri casi;
- polizza incendio e scoppio: è una polizza obbligatoria a protezione dell’immobile oggetto di mutuo;
- polizza mutuo: è una protezione a favore del mutuatario, non è obbligatoria, genericamente copre gravi invalidità da infortuni o malattie, perdita di lavoro, premorienza ecc…
- spese incasso rata: alcune banche applicano un costo di qualche euro per ogni rata incassata;
- spese di gestione: sono spese di gestione mutuo, solitamente vengono applicate una volta l’anno;
- atto di mutuo: è il costo dell’atto stipulato dal notaio oltre al costo dell’atto di acquisto.
Durata del mutuo
I mutui normalmente hanno una durata massima di 30 anni, la scelta della durata dipende molto dal rapporta tra la rata e il reddito del richiedente.
Il mutuatario può chiedere l’estinzione anticipata sia parziale che totale del mutuo senza applicazioni di penali.
Solitamente il rimborso avviene con piano di ammortamento alla francese, la rata è composta da quota capitale e quota interessi, nel tempo si incrementerà la quota capitale e man mano diminuirà la quota interessi.
La combinazione di ammortamento alla francese e tasso fisso comporta una rata costante nel tempo. E se il tasso è variabile?
In qual caso si può scegliere la combinazione tasso variabile a rata costante, anche se nel tempo ci saranno variazioni di tasso la rata si manterrà costante nel tempo, nell’ipotesi di un rialzo dei tassi si allungherà la durata del mutuo, viceversa in caso di ribasso dei tassi si ridurrà la durata del mutuo.
Puoi simulare la rata di un mutuo ed il suo piano di ammortamento da qui